Coronavirus – Peut-on annuler une location de vacance durant cette pèriode et qu’en est-il du loyer ?

Coronavirus – Peut-on annuler une location de vacance durant cette pèriode et qu’en est-il du loyer ?

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La pandémie actuelle de coronavirus continue à sévir dans le monde, soulevant en même temps de nombreuse questions sur le plan juridique. Dans le cadre de cet article, nous allons traiter sur des cas concernant les réservations de locations de vacances qui vont devoir être annulées ou reportées.

Questions:

  1. Gabriel, qui vit à Paris, a loué une location de vacances à Chimon pour le mois de Nissan, pour y passer la fête de Pessah à Jérusalem dans un quartier prestigieux. Gabriel a conclu l’affaire il y a plusieurs mois en avançant 20% du montant total. Mais en raison de la situation actuelle et conformément aux directives du gouvernement, il n’a pas pu atteindre Israël. Peut-il annuler la location ? Et qu’en est-il de l’argent qu’il a avancé, peut-il le récupérer ?
  2. Dans une autre situation, Gabriel a réussi à arriver en Israël, mais en arrivant il comprend que dans ce même bâtiment se trouvent des personnes qui ont été vérifiées positives pour le Coronavirus, et que même le locataire précédent était infecté par ce virus. Suite à cela, il demande une annulation. Est-il possible ?
  3. Et qu’en est-il si Gabriel lui-même s’est avéré atteint du coronavirus en arrivant, et dû être hospitalisé. Il pourra dans un tel cas résilier son contrat ? Gabriel argumente, que même s’il n’était pas malade, il aurait dû rester en confinement dans l’appartement, or il ne l’a pas loué pour de telles conditions, certainement pas dans un quartier si prestigieux.

Réponse :

Dans tous les cas Gabriel pourra annuler la location et sera dispensé de payer la loyer, mais Chimon pourra tout de même garder les 20% avancés.

Développement :

Résiliation d’un bail de location en raison d’une contrainte du locataire

Au sujet des lois relatives à l’annulation de bail de location en cours, en cas de force majeure, il existe une discussion fondamentale dans les Richonim, concernant une situation de décès soudain ou maladie grave d’un locataire ou d’un membre de sa famille proche, celui-ci ou ses héritiers devront t’ils continuer à payer le loyer jusqu’à la fin du contrat ?

Le Maharam (cité dans le Mordechi baba métsia §345) écrit que dans un tel cas, on ne pourra pas faire payer les héritiers pour la période où le locataire n’a pu habiter. Le Maharam s’appuie principalement sur la loi explicite dans le Talmud (baba métsia 76a) concernant les salariés qui sont contraints de résilier leur engagement, aussi bien pour un empêchement venant de l’employeur que de l’employé, ceux-ci sortiront perdant et ne recevront leur salaire qu’en fonction du travail qu’ils auront effectué, sauf bien entendu si l’employeur est fautif et qu’il aurait pu prévoir cet empêchement plus que l’employé. Cette logique est valable également pour les locations immobilières, on ne peut pas faire payer pour une période non exploitée, tant que cela est dû à un cas de force majeure.

Le Rachba ne partage pas cet avis, car selon lui, la location immobilière n’est pas comparable au contrat de travail. Concernant la location de biens ou objets, le Talmud (baba métsia 56b) considère que c’est une forme d’acquisition temporaire, ce qui n’est pas envisageable à propos des salariés. Et de la même manière qu’en ce qui concerne une véritable acquisition, aucune résiliation ne sera possible même pour les cas de forces majeures les plus prononcés, ainsi en est-il pour les locations pour une durée quelconque, le locataire est obligé de payer le loyer pour toute cette période, quoi qu’il en soit son utilisation. D’après le Mahané Efraim, tel est l’avis du Rif et du Rambam.

Au niveau Hala’ha, il existe trois avis différents :

Le Beit Yossef (§312 à la fin) tranche comme l’opinion du Rachba, même si étrangement il ne l’écrit pas dans son Choul’han Arou’h.

Le Cha’h (334, 2) retient l’avis du Maharam, car la notion de ‘location comme acquisition temporaire’ sur laquelle s’est appuyé le Rachba, n’a été énoncée dans le Talmud uniquement concernant les lois de Ona’a (fraude). Il est à souligner que cette affirmation du Ch’ah n’est pas si convaincante, car ceci n’est que l’avis des Tossafot, alors que la majorité des Richonim ont retenus cette notion pour l’ensemble les lois.

le Rama lui, (334, 1) a rapporté les deux avis, et conclu : « Par conséquent cela sera considéré comme un safek lédina (doute sur la loi), et donc s’il n’a pas avancé l’argent il sera exonéré, mais s’il a déjà payé, il ne pourra pas exiger d’être rembourser ».

Pour les Sefradim, on pourrait à priori s’appuyer sur l’avis du Rachba (surtout si on considère que tel est aussi l’avis du Rif et du Rambam comme l’a prouvé le Mahané Efraïm) et demander au locataire de payer toute la somme. Ainsi ont retenu le Mahané Efraïm, le Tsémah tsedek (§45), et le Minhat Pitim en ajoutant que l’avis du Maharam est une opinion unique. Néanmoins, beaucoup de décisionnaires ont écrit qu’on ne pourra pas faire débourser les héritiers dans la mesure où ils peuvent revendiquer kim li (je tient) comme la Maharam. Ainsi écrivent le Hikrei lev (2, 82), le Pera’h Maté Aharon (1, 94) et le Michpatim Yécharim (2, 100).

Doit-on déduire le Poel Batel (la différence pour une maison inhabitée)

Qu’en est-il du Poel batel ? Le locataire prétend que même s’il doit payer le loyer pour la période durant laquelle il n’a pas pu occuper l’appartement contre son gré, il n’est en tout cas pas digne de lui imposer le coût d’un loyer complet mais uniquement comme un appartement non occupé. Cette notion  est explicite concernant les droits relatives aux salariés, dans un cas où l’employé est empêché de travaillé mais reste méritant de son salaire, il ne reçoit pas le plein salaire mais seulement comme un salarié au chômage. Peut-on appliquer ce principe concernant les locations immobilières ? Finalement il est commode pour le propriétaire d’utiliser cet appartement à diverses fins et de recevoir également un loyer, et donc pourquoi faire payer au locataire la pleine somme.

Sur le Rama que nous avons cité concernant le décès du locataire, le Cha’h (334, 2) s’étonne sur son introduction ‘Par conséquent s’il a avancé l’argent…’ qui laisse entendre que dans le cas d’une avance on devra aller dans le sens du Mouhzak (détenteur d’argent) et tenir compte de l’avis du Rachba. Or, dans ce cas, le Maharam aussi écrit explicitement qu’on ne pourra lui exiger de rembourser. En fait explique le Cha’h, la différence se trouve par rapport à la déduction du Poel batel. Car le Maharam ajoute que même si le propriétaire n’a pas à rendre au locataire son avance, il devra tout de même lui déduire le Poel batel (c’est-à-dire la différence entre le plein salaire et le salaire pour une maison non occupé), car finalement la maison est resté libre aux usages du propriétaire. Alors que pour le Rachba, écrit le cha’h, le propriétaire n’aura rien à lui rendre, car comme l’explique le Nétivoth, selon lui la location est considéré comme une vente temporaire. Il ressort donc des paroles du Rama, que dans une avance d’argent, on ne pourra pas réclamer un remboursement de la part du propriétaire, ni même une déduction de poel batel.

Il convient de souligner, que sur ce sujet, le (316,1) Ktsot Ha’hochen pense que même d’après l’avis du Maharam concernant le poel batel, cette déduction n’est acceptable uniquement lorsque le locataire a annulé en raison de force majeure.

Le Ktsot Ha’hochen cite aussi l’avis du Maharam Tiktin comme quoi même si le locataire est contraint de tout annuler en raison d’un imprévu, le propriétaire ne déduira pas de son avance le Poel batel, car quitter le domicile est un inconvénient pour le propriétaire, pour les raisons explicitent dans le Talmud (baba kama 21a) : l’abandon d’une maison en la laissant inhabité entraine sa désintégration, son habitation la conserve et permet à ses résident de l’entretenir et réparer ses failles.

Et le Ktsot conclu, que même selon le Morde’hi qui impose une déduction de l’inhabitation, cela n’est valable que dans un cas où le propriétaire a un profit quelconque de cela, tel qu’il peut lui-même l’occuper cet appartement, mais dans une situation où tout le monde a été forcé de fuir et que donc le bailleur n’a aucune utilité à garder cette maison vide,  le Morde’hi pourra également admettre que celui-ci n’aura rien à décompter au locataire. En outre, des paroles du Netivoth (316, 2) il ressort à priori, qu’il n’a pas fait de distinction entre la résiliation du locataire par contrainte ou de son propre choix, dans tous les cas il pourra exiger une déduction de l’inhabitation.

Annulation en raison d’une indisposition du bien loué

Tout ce qui a été dit jusqu’à présent n’est valable que pour une annulation causée par la contrainte du locataire, tel que son décès ou sa maladie. Par contre dans le cas d’une indisposition du bien loué, tel que son effondrement ou en raison d’un incendie, dans ce cas la plupart des Rishonim sont d’accord que le locataire n’aura pas à payer pour le reste du temps, et s’il a déjà avancé le loyer, le propriétaire devra le rembourser. Ainsi tranche le Choul’han Arou’h (312, 17).

Néanmoins, il est à souligner que certains Richonim tels que le Réa (voir Ritva baba métsia 103) ainsi que le Rash (rapporté par le Tchouvot Maimoniyot), ont considéré que même dans ce cas, le locataire devra payer le loyer complet même pour la période qu’il n’aura pu habiter, et ce en vertu du principe que la location est une forme d’acquisition temporaire. La plupart des Richonim estiment que ce principe n’a pas d’influence dans ce cas, car à partir du moment où la maison n’est plus disposée à son utilisation, la location elle-même s’estompe aussitôt.

L’avis du Rama sur ce sujet est controversé. Il est évident que s’il n’a pas encore avancé le loyer il n’aura pas à payer, conformément à la loi explicite dans le Rama pour le cas d’annulation entrainée par la contrainte du locataire, toutefois, si le locataire a déjà tout payé, cela n’est moins évident. Le Sema (312, 34) propose une interprétation dans les dires du Rama qui laisserait comprendre que même dans ce cas le propriétaire n’aura pas à rendre, cependant cela n’a pas été accepté par la plupart des décisionnaires. Beaucoup d’entre eux ont tranché que le propriétaire ne pourra pas prétendre Kim Li (je tient) comme l’avis du Réa, et on pourra exiger au propriétaire de rembourser la somme non exploitée par le locataire.

Qu’en est-il si l’utilisation de la maison n’a pas été rendue impossible mais difficile

Le Din de ‘la maison qui s’effondre’ n’est valable que pour un cas où  la contrainte l’oblige à sortir de la maison, mais si celle-ci ne fait que rendre le logement difficile à habiter, on ne pourra pas résilier le bail en cours. Nous pouvons déduire cela de la Michna dans Baba Métsia (78a) qui enseigne que quelqu’un qui loue un âne et qu’il devient aveugle, le loueur peut lui dire : « Voici ce qui est à toi devant toi ». En effet, cela ne justifie pas l’annulation de la location, car comme l’explique le Tour (310), l’animal est encore capable de travailler mais simplement ajoute une peine au locataire de devoir la redresser en chemin.

La maison est existante mais son habitation n’est pas possible

Il reste à vérifier si cette loi est valable également dans un cas où la maison n’a pas été détruite ou rendu inhabitable, mais que pour diverses raisons extérieur il n’est pas possible d’y résider. On peut envisager dans un tel cas que le propriétaire puisse prétendre : “voici la maison ouverte et disponible devant vous “.

Le Mabit (1, 40) dans ses responsas traite d’un cas où un homme a loué sa maison à une femme, et quelques jours après avoir séjourné dans l’appartement, des voyous sont venus et l’ont retirée de la maison. D’après le Mabit, le propriétaire doit rembourser à la femme le reste de son loyer. Car tant que ce n’est pas de la faute du locataire, on considèrera cette incident comme « la mauvaise chance du propriétaire », et ce sera donc comparable au cas de la maison qui s’effondre.

Le Ma’hané Efraïm (locations §6) ne partage pas cet avis, mais selon lui, tant que la maison est existante et habitable, c’est le locataire qui sortira perdant.

Dans le livre Michpat Tsedek (cité par le Pithei-Hoshen), il mentionne un différend concernant un homme qui a loué un appartement, puis est arrivé dans son quartier un voyou qui lui a rendu la vie amère, l’obligeant finalement à s’enfuir de l’endroit. La plupart des ‘Ha’hamim de Turquie au XVIe siècle ont comparé ce cas à celui de ‘la maison qui s’effondre’, car le locataire est empêché d’utiliser la maison. Alors que le Atsmot Yossef dans sa responsa (Rabbi Yossef ben Ezra §40) est resté dans le doute étant donné qu’il s’agit d’une détérioration externe, et il conclut que si le locataire a déjà payé, il ne se fera pas rembourser.

On peut prouver cela à priori à partir du cas de Makat médina (que nous citerons après) où des sauterelles ont dévoré le champ…, dans lequel la Michna (baba métsia 105b) nous enseigne que s’il ne s’agit pas d’un fléau régional, il ne pourra rien déduire du fermage qu’il doit au propriétaire. La question se pose, quelle différence avec le cas de ‘la maison qui s’effondre’ ?

Plusieurs réponses sont données dans les commentateurs :

D’après le Taz (321, 1), il y a une distinction fondamentale entre le cas où la maison n’est plus appropriée à son utilisation, à celui du champ dévoré ou desséché qui est encore apte à être utilisé et on considèrera l’atteinte comme la « mal chance du locataire ».

Le Nétivoth (321, 1) lui différencie le cas où le dommage s’est produit dans le corps de l’objet loué, et donc causée par la « mauvaise chance du propriétaire », du cas où c’est l’utilisation du locataire ou du fermier qui a été porté  atteinte, auquel cas ce sera considéré comme causé par la « malchance du locataire ».

Une autre distinction est défini par le Aroukh hachoul’han (321, 9), qui diffère la location d’une maison pour son utilisation elle-même, d’une location de champ pour y investir dans la récolte, où le fermier prend sur lui un certain risque, et que donc tous les méfaits sont aussi à son détriment.

Epidémie régionale – Makat médina

Lorsque l’annulation de la location a été provoquée par une épidémie régionale, on constate dans le Talmud que cela est dans l’intérêt du locataire qui sera exonéré de paiement sur la période non optimisée.

C’est ce que nous enseigne la Michna (baba métsia 105b) dans l’affaire de celui qui signe un contrat de fermage et s’engage envers son prochain de cultiver sa terre et de lui payer un loyer annuel fixe (généralement en récolte), et que finalement les sauterelles en ont dévoré les produits ou que le champs a été desséché : si c’est un fléau national, il peut lui retrancher du fermage ; sinon il ne peut rien en déduire.

On considèrera un désastre comme Makat médina à partir du moment où la majorité des habitants de la région ont été affecté par l’épidémie, comme explicite dans la Guémara (105b) ‘la plupart des champs de la vallée se sont taris’. Ainsi l’écrit le Cha’h (334, 3) s’opposant à ce qui ressort du Maaram Padva (§86) qui laisse entendre que même une majorité ne suffit pas tant qu’i ne s’agit pas de toute la région entière

 L’Epidémie ne touchant le bien loué qu’indirectement

Cependant, nous trouvons à ce sujet une discussion dans le cas où l’épidémie n’aurait touché la pièce de location qu’indirectement, comme dans une situation où le gouvernement aurait ordonné de ne pas vivre à l’intérieur de cette maison. Il est évident qu’on ne pourra pas faire payer le locataire s’il n’a encore rien avancé, conformément à tout cas de force majeure, par contre dans un cas d’avance d’argent, plusieurs avis ont été donnés :

D’après le Ktsot (322, 1) le loueur devra rendre toute la somme, car tant que la maison n’a pas changé, il n’y a aucune raison d’annuler le loyer, même en cas de catastrophe nationale (sauf si celui-ci prétend qu’il aurait pu le louer à quelqu’un d’autre).

Le Ma’hané Efaraim (locations §7) prouve du Yérouchalmi que dans un cas où le fléau ne touche pas le bien loué, le locataire perdra son avance  (car l’avance de l’argent est interprété comme un consentement à cela). Dans sa décision, il s’est appuyé sur le Maharam de Tiktin, qui a évoqué une situation dans laquelle il y avait une épidémie de peste dans l’air qui a fait fuir les habitants, où il écrit que cela oblige le locataire à payer toute la location, car la maison est existante et en bonne et due forme. En revanche, le Cha’h (334) ainsi que le Taz ne partagent pas cet avis, mais d’après eux, chaque décret gouvernemental ou maladie qui a provoqué l’évasion des habitants, constitue une Makat Médina et nous déduisons du locataire le loyer durant le temps de la fuite bien que la maison est restée existante.

Le Raavan (§98) écrit que dans toute Makat Médina il semble que la perte doit être divisée entre les deux, et même celui qui ne tient pas ainsi, dans un cas où le fléau touche les deux côtés, comme le cas où tout le monde a du s’enfuir de la ville, laissant toutes les maisons désertées, on partagera la perte.

Au niveau Hala’ha, le Hikrei Lev écrit que si le loueur est détenteur de l’argent, il pourra revendiquer Kim li (je tiens) comme l’opinion du Raavan et ne rendre que la moitié de la somme.

Conclusion :

Pour revenir aux cas abordés dans nos questions, il me semble important de préciser avant tout que dans la conjoncture actuelle, tout n’est pas considéré comme ‘fléau national’. Tout ce qui est rattaché aux directives du gouvernement pour toute la nation, comme l’obligation de confinement, sera inclus dans makat médina. Par contre, la maladie ou l’infection virale du coronavirus, ne peut pas être inclus dans cela, car cette maladie n’affecte pas la majeure partie du public, et on pourra donc la faire dépendre de la malchance du contaminé.

Donc dans le cas n°1 où Gabriel n’a pas réussi à arriver en Israël, il s’agit assurément d’une makat médina. Toutefois, ce fléau n’a pas frappé le bien loué mais uniquement les locataires potentiels, c’est pourquoi même si à priori Gabriel peut annuler sa location et même récupérer son avance, mais malgré tout il semble que Chimon pourra garder l’avance des 20% en prétendant Kim li comme le Raavan.

Dans le cas n°2 où Gabriel réussit à arriver en Israël, mais il entend que les voisins ainsi que le locataire précédent sont atteints du Coronavirus. On peut comparer cela au cas de ‘la maison qui s’effondre’ où la plupart des Richonim sont d’avis qu’il pourra annuler la location sans devoir indemniser le propriétaire. Dans le livre Michpatim Yecharim (1, 343) il traite d’un cas identique, concernant un locataire qui veut quitter la maison à cause d’une maladie infectieuse d’un voisin ou d’un serpent errant dans la cour, et il compare cela à l’effondrement de la maison.

Concernant l’avance des 20%, même si généralement dans le cas de la maison qui s’effondre on pourra exiger au propriétaire de rembourser la somme non exploitée par le locataire, il semble que dans notre cas, Gabriel lui laissera son avance. Car dans notre cas, la maison est restée existante et c’est son utilisation qui s’est rendu problématique, et selon le Nétivoth, ne s’applique pas la loi de ‘la maison qui s’effondre’.

Et concernant le cas n°3, où Gabriel lui-même dû être hospitalisé du coronavirus en arrivant. Cela est semblable au cas du décès du locataire, où d’après le Rachba on pourrait exiger à Gabriel de payer tout le loyer. Toutefois la plupart des décisionnaires pensent qu’on ne pourra pas le faire débourser dans la mesure où celui-ci peut revendiquer kim li (je tiens) comme la Maharam.

Par contre, il ne pourra pas récupérer son avance de 20%. Pareil dans un cas où il aurait avancé tout le loyer, il ne se fera pas rembourser, et même la déduction du Poel batel il ne pourra pas exiger comme le conçois le Cha’h. Et ce que prétendrait Gabriel comme quoi de toute façon il n’aurait pas loué cette maison pour rester en confinement, n’est pas un argument, car tant que la maison reste habitable même plus difficilement, aucune résiliation n’est possible, y compris pour makat médina.

About The Author

Ancien élève de la yéchiva de Poniewicz. Auteur de plusieurs brochures, en particulier sur le traité Horayot, l'astronomie et le calendrier juif. Se spécialise sur les sujets de Hochen Michpat. Co-directeur du centre de Dayanout Michné-Tora à Jerusalem.

Comments (1)

  • eliahou

    super article tres clair digne d’un dayan

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