La sous-location est-elle permise ? Si oui, à qui reviennent les bénéfices ?

La question de sous-location revient souvent, autant au niveau professionnelle comme pour la sous-location saisonnière, de plus en plus pratiquée aujourd’hui. Et autant sur le plan individuelle, par rentabilité, notamment en cette période de coronavirus où de nombreuses personnes se sont retrouvés écartés de leur domicile ou de leur bureau, et souhaitent minimiser leur perte et optimiser leur biens par le biais de la sous-location. Ce principe est-il autorisé ou non? Et si oui, le rendement obtenu par cela revient-il au locataire principal ?

Aussi, Il arrive souvent qu’un locataire souhaite mettre fin à la période de location avant la date d’échéance, par l’introduction d’un sous-locataire, mais que le propriétaire refuse sa proposition pour diverses raisons. Ce refus de la part du propriétaire est-il légitime d’après la Halacha?

Il est évident que si le locataire héberge de la famille ou des proches, ou s’il prête ponctuellement son logement, il ne s’agit pas d’une sous-location. Le locataire étant en droit de recevoir librement les personnes de son choix. Dès lors que l’hébergement se fait à titre gratuit, cela ne constitue pas une sous-location, sauf si le locataire quitte lui-même le logement pour le laisser à l’entière disposition de ses proches, cela sera alors considéré comme une sous-location, même si c’est lui qui continue à verser le loyer au bailleur.

L’avis des Richonim sur le droit de sous-louer

La Talmud nous enseigne (baba métsia 79b) que lorsqu’une personne loue un bateau pour transporter de la marchandise, et que finalement elle la décharge à mi-chemin, elle doit payer les frais pour l’ensemble du voyage. Si, cependant, le locataire trouve une autre personne qui louera le navire à sa place jusqu’à l’endroit qu’il avait initialement convenu, il pourra le lui louer et déduire la différence. Le propriétaire du navire aura cependant une “plainte” (taromet) contre lui, car il l’oblige à subir et à tenir compte de l’opinion d’un autre personnage, auquel il n’est pas encore habitué.

1) A partir de cet enseignement, le Rambam déduit que lorsqu’une personne loue sa maison pour une période déterminée et que le locataire souhaite sous-louer la maison à une autre personne jusqu’à la fin du bail, il peut le faire, à condition qu’il y ait le même nombre de personnes dans la maison du sous-loueur comme dans la sienne. En effet, la déclaration de nos Sages (baba métsia 29b) selon laquelle un locataire ne peut pas sous-louer des objets, s’applique uniquement en ce qui concerne les biens meubles, sur lesquels le propriétaire peut dire au locataire: “Je ne souhaite pas que mon objet soit confié à une autre personne”. En revanche, en ce qui concerne les biens immobiliers ou pour le cas d’un bateau, cette réplique n’est pas acceptable étant donné qu’il n’est possible d’escamoter un terrain.

2) Neamoins, le Rambam conclut en citant d’autres avis, qui sont en désaccord avec le sien, et qui considèrent que le locataire ne peut pas sous-louer le logement, et devra donc payer le loyer jusqu’à l’échéance fixée dans le contrat. C’est entre autres l’avis du Raavad (dans ses objections sur le Rambam), qui pour justifier cela ajoute même, que certaines personnes détruisent la maison par leur habitation.

Nous pouvons constater que le Rambam n’a ajouté la notion de “doléance” envers le locataire qu’en ce qui concerne la location de navires, et non pas concernant la location immobilière. Cela est expliqué dans le Maguid Michné qui écrit: “On ne dit que le propriétaire pourra garder rancune envers le locataire uniquement à propos du navire, où celui-ci va se retrouver à vivre en sa compagnie et donc subir ses esprits, ce qui n’est pas le cas concernent une maison louée, où le propriétaire ne vit pas avec le locataire”.

3) Un troisième avis existe, celui du Maaram (voir Mordechy baba métsia §357), selon lequel la sous-location est permise même à des locataires plus nombreux que les membres de la famille du locataire.

Au niveau hala’cha, le Choul’han Arou’ch (316; 1) tranche comme l’avis de Rambam, comme quoi la sous-location est légale tant qu’il n’augmente pas le nombre d’habitants. Cependant, le Choul’han Arou’ch (ibid; 3) ajoute que s’il a obtenu l’autorisation de son bailleur de sous-louer, le locataire pourra le faire même à un plus grand nombre d’occupants, car si non, la permission n’était pas nécessaire.  

Un locataire qui quitte la location en cours de bail, peut-il choisir à qui sous-louer, alors que le propriétaire préfère louer à son neveu ?

Le Rambam (ibid) ajoute que si le propriétaire dit au locataire: “Pourquoi vous embêter à louer ma maison à d’autres? Si vous ne souhaitez pas continuer à y habiter, partez et je vous libère de payer le loyer”, dans un tel cas, le locataire ne pourra pas sous-louer. Car, conformément au principe “Ne retenez pas le bien à son propriétaire” (Michlei 3), le locataire devrait laisser à cette personne son propre logement, plutôt que de le louer à quelqu’un d’autre.

Il ressort donc que si le propriétaire veut récupérer son bien pour sa propre utilisation en dispensant le locataire de paiement, ce dernier ne pourra pas exiger une sous-location, même en respectant les conditions le  permettant.

Toutefois, si cette sous-location est lucrative pour le locataire, le Nétivoth Hamichpat (316; 1) affirme que dans une telle configuration, le principe de “Ne retenez pas le bien à son propriétaire” ne s’applique pas, et le locataire pourra imposer la sous-location.

A qui reviennent les bénéfices de la sous-location, au propriétaire ou au locataire?

A ce sujet, le Nimoukei-Yossef (baba kama 9a) fait une distinction fondamentale entre la sous-location autorisée et celle interdite. Dans le cas d’une sous-location admise explicitement par le propriétaire, ou bien si les sous-locataires ne sont pas plus nombreux que les locataires principaux, le bénéfice reviendra au locataire. Par contre dans un cas d’une sous-location non-autorisée, le profit reviendra au propriétaire, en vertu du principe de Rabbi Yossi (baba métsia 35b) “Comment le locataire fait-il affaire avec la vache d’un autre ?” Ces paroles du Nimoukei-Yossef ont été rapportées dans le Rama (363; 10).

Le Mahané-Efraïm s’étonne pourquoi cette logique de Rabbi Yossi “Comment le locataire fait-il affaire avec la vache d’un autre?” n’est pas valable pour une sous-location consentie par le propriétaire, d’autant plus que la Guémara (ibid 36a) interprète l’enseignement de Rabbi Yossi (concernant celui qui loue une vache et la prête ensuite à une autre personne), s’agissant d’un cas de permission du propriétaire.

C’est pourquoi le Mahané-Efraïm explique qu’en fait cette logique de “Comment le locataire fait-il affaire avec la vache d’un autre” n’est valable uniquement dans le cas de la vache, où le locataire veut s’attribuer du corps même de celle-ci (dans le cas où la vache meurt pour causes naturelles, en possession de l’emprunteur…), sur ce Rabbi Yossi affirme que la valeur de la vache devrait plutôt être retournée au propriétaire. Mais concernant la sous-location, cette logique n’a pas sa place, car étant donné que le principe même de location donne au locataire une appartenance quelconque sur l’usufruit de ce bien, il pourra donc également en profiter en le louant à d’autres, même dans un cas où il n’a pas eu la permission de cela. Mais alors comment comprendre les paroles du Nimoukei-Yossef comme quoi dans une sous-location autorisée, le bénéfice reviendra au propriétaire?

En fait, le Mahané-Efraïm interprète les paroles du Nimoukei-Yossef qui accorde l’excédent au propriétaire uniquement dans un cas bien précis, à savoir, quand la première location était bon marché, c’est-à-dire moins cher que le prix du marché. Dans un tel cas, s’appliquera la logique de Rabbi Yossi, car le locataire se sert du prix de la maison pour faire affaire…, et donc le bénéfice reviendra au propriétaire.

Au niveau Hala’cha, le Erech Chay considère que cette interprétation du Mahané-Efraïm n’est pas la plus exacte dans l’intention du Nimoukei-Yossef, et que de la plupart des décisionnaires ne partagent pas son avis. 

Conclusion

De nos jours, la pratique courante est que le locataire n’est pas autorisé à louer l’appartement sans autorisation explicite. De manière générale, cette interdiction figure dans la notice d’information annexée obligatoirement au contrat de location. Cependant, le propriétaire peut librement décider d’accorder l’autorisation à son locataire de sous-louer. Dans un tel cas, il pourra louer le bien à d’autres locataires à condition que ceux-ci  ne dépassent pas le nombre de personnes que celui de sa propre location, sauf si l’habitude de l’endroit montre que dans un cas de consentement du propriétaire, on ne fait pas de distinction sur le nombre d’habitants.

Il convient de souligner que le Kessef Hakodachim tend à dire que l’interdiction de sous-louer à des locataires plus nombreux n’était valable qu’à une époque où les réparations de la maison étaient à la charge du propriétaire, cependant, à notre époque où c’est sur locataire que repose le devoir de réparer, comme explicite même dans les bails, le propriétaire ne pourra pas être exigeant sur le nombre de sous-locataires.

Il est évident que si la personne qui veut louer le bien est connu comme violente et querelleuse et que l’appartement risque donc d’être endommagé, ou que cette personne ne contrôle pas du tout son hygiène etc, le propriétaire pourra protester contre la location, comme le soulève le Arou’ch Hachoul’han (317; 2). Cependant, le propriétaire ne pourra pas revendiquer cela sans preuves à l’appui, comme le témoignage de voisins ou autres.

Concernant les bénéfices dans un cas où le locataire sous-loue à un prix plus cher que son propre loyer, cela dépandra : Pour une sous-location admise explicitement par le propriétaire, le gain reviendra au locataire. Par contre dans un cas d’une sous-location non-autorisée, le profit reviendra au propriétaire.

Si le propriétaire veut récupérer son bien pour sa propre utilisation en dispensant le locataire de paiement, ce dernier ne pourra exiger une sous-location (même en respectant les conditions), uniquement si elle est avantageuse pour lui et qu’elle lui rapporte des bénéfices. sinon, s’appliquera le principe de “Ne retenez pas le bien à son propriétaire” (Michlei 3), et le locataire devra laisser au propriétaire son propre logement.

Sous-louer une maison meublée est plus problématique étant donné que concernant les objets et les biens mobiliers, la sous-location est interdise comme explicite dans la Tossefta (baba métsia 29b). Toutefois, nous savons que le Rachba fait une distinction à ce sujet entre des objets facilement détournables sur lesquels le propriétaire peut revendiquer “Je ne souhaite pas que mon objet soit confié à une autre personne”, de ceux difficile à dérober. D’après cela, on pourra prétendre que concernant un logement meublé de mobiliers lourds, la sous-location reste légale. En revanche, dans le cas d’une maison aménagée et contenant tout genre d’objets et bibelots, comme est le cas pour les locations saisonnières, le propriétaire pourra refuser la sous-location.