Lorsque la climatisation cesse de fonctionner dans une location de vacances

Question:

Une famille a loué un B & B pour la période des vacances, mais peu de temps après son arrivée dans le gîte, les membres de la famille ont remarqué à leur grande surprise que la climatisation ne fonctionnait pas.  Ils ont alors immédiatement contacté le propriétaire pour l’informer du dysfonctionnement, mais ce dernier leur a répondu qu’il ne pouvait faire venir un technicien que dans quelques jours. La famille lui a annoncé en réponse qu’elle voulait quitter l’appartement.  La question se pose de savoir s’ils sont effectivement autorisés à annuler le bail et à être dispensé du paiement ou non ?

Il est également nécessaire de savoir s’ils n’ont pas quitté l’appartement: Sont-ils obligés de payer la totalité du loyer ou bien peuvent-ils demander une déduction de loyer pour le dysfonctionnement du climatiseur ?

Réponse:

La panne existait avant même leur entrée dans la location de vacances

Si la panne existait avant même leur entrée dans l’appartement, cela dépendra des lois relatives à Méka’h-Ta’out (transaction faite dans l’erreur), et il faudra examiner si cette panne est considérée comme une Méka’h-Ta’out. De manière générale, la règle pour définir Méka’h-Ta’out a été rédigé dans le Choul’han Arou’kh de la façon suivante:

Chaque fois qu’il y a un défaut qui, selon les habitants d’une ville, est suffisamment grave pour justifier l’annulation d’une transaction, l’article doit être retourné. Chaque fois que les gens conviennent qu’une erreur n’est pas considérée comme un défaut, l’article ne doit pas être retourné à moins que l’acheteur n’ait explicitement déclaré qu’il refusait d’accepter la moindre imperfection. Le raisonnement est que chaque fois qu’une personne mène des affaires sans faire de demandes spécifiques, on suppose qu’elle suit les coutumes en vigueur dans la communauté.

Choul’han Arou’kh 232;

Dons dans notre cas, s’il s’agit d’une période ou d’un endroit où la climatisation n’est pas indispensable, alors ce ne sera pas considéré comme Méka’h-Ta’out et les locataires devront payer le paiement intégral.  Par contre, si la pratique dans le monde est d’annuler le contrat pour un tel défaut, alors il s’agit bien d’une transaction par erreur. Dans un tel cas, la loi suggère que si cette famille peut trouver un autre appartement de vacances et qu’elle  décide malgré-tout de rester dans cette maison, elle devra payer le prix fort. (Il n’existe pas de réclamation de diminution de valeur causée par le défaut, car si l’acheteur souhaite que la transaction soit maintenue mais cherche à être remboursé de la diminution de valeur, l’option est donnée au vendeur. Il peut lui dire: «Soit achetez l’ustensile tel quel pour le prix total, soit prenez votre argent et partez» – voir Choul’han Arou’kh 232; 4).

Cependant, si elle ne pouvait trouver d’autre gîte de vacances et qu’elle n’avait pas d’autre choix que de rester dans ce B & B même sans climatisation, dans une telle situation, une petite partie du paiement du loyer sera déduite. On peut déduire cela des paroles du Pithei-Techouva (232; 1) concernant celui qui a acheté un cheval et il s’est avéré au milieu de la route qu’il avait un défaut et se trouvant au milieu du chemin, a continué à monter à cheval sans en avoir le choix, cela n’est pas considéré comme approbation, et il pourra annuler la transaction. Mais toutefois, nous devons vérifier combien il paiera. Il semble qu’il faudra évaluer le profit du locataire, combien vaut ce marché avec ce défaut. S’il est difficile d’évaluer, il semble qu’il paiera les deux tiers de la somme (voir Hayachar-Véatov T16 page 132).

Le dysfonctionnement est survenu au milieu de la période de location

Dans la Michna (baba métsia 78a), nos Sages nous enseignent qu’en ce qui concerne celui qui loue un âne et qu’il est tombé malade ou a été saisi pour le service public (angarya), le propriétaire peut prétendre au locataire: “Voici votre animal loué devant vous”, et il n’est pas tenu de le rembourser ou de lui fournir un autre âne. Si par contre l’animal est mort ou que sa patte s’est cassée, le propriétaire est obligé de fournir au locataire un autre âne.

Cette loi a été mentionnée dans le Rambam ainsi que dans le Choul’han Arou’kh (310; 1) en ces termes:

Lorsqu’une personne loue un animal et qu’il tombe malade, devient fou ou est enrôlé pour le service du roi même s’il ne sera pas rendu, s’il a été pris ou est devenu malade ou fou pendant que le locataire se rendait à destination, le propriétaire peut dire au locataire: «Voici l’animal que vous avez loué est devant vous», et le locataire est tenu de payer la totalité des frais. Quand les conditions ci-dessus s’appliquent-elles? Quand il l’a loué pour porter un fardeau qui peut être jeté au sol sans souci. Si, cependant, il a loué l’âne avec l’intention de monter dessus ou de transporter des ustensiles en verre ou similaires, le propriétaire de l’âne est tenu de lui fournir un autre âne s’il a loué un âne sans faire d’autres spécifications.

Rambam Sehirout 5; 1

Location journalière ou location à la tâche

Cependant nous pouvons remarquer à ce sujet une controverse quant à savoir dans quel cas le propriétaire peut dire au locataire que la dégradation a été «causée par sa mal chance». D’après le Nethivoth (310; 3), le propriétaire peut prétendre ainsi au locataire même pour un âne loué à la journée, et que finalement le locataire a été retardé et retenu des jours supplémentaires en raison de la dégradation de l’âne, et le locataire devra alors payer pour chaque jour supplémentaire. En revanche, l’avis du Arou’kh Hachoul’han (310; 14) est que cette loi de la Michna n’a été dite uniquement concernant une location à la tâche, comme dans le cas où il fixe la location pour emmener l’âne à un certain endroit et pour son retour de là, et qu’en raison de l’incident de cet âne au milieu de la route, il a dû ralentir la cadence, dans un tel cas il est envisageable de prétendre au locataire que sa malchance lui a causé une perte. Car finalement dans ce cas la location a été accomplit, puisqu’il est allé avec l’âne à l’endroit qu’il voulait et en est également revenu. Mais dans un cas de location journalière, il n’aura pas à payer les jours supplémentaires qui lui auront été ajouté en raison de la panne. Ainsi il ressort également des paroles du Ritva au nom du Ramban.

Dans notre cas, il est vrai qu’il s’agit de location journalière, mais il semble malgré-tout que même le Arou’kh Hachoul’han sera d’accord qu’il devra payer la totalité de la somme, car contrairement au cas de l’âne qui est tombé en panne au milieu de la route, à cause de quoi le locataire a été retardé sur le temps convenu dans la location, dans notre cas il n’y a pas eu de jours supplémentaires ou autres mais il manquait simplement la climatisation.

Un location de vacances dans des pays chauds sans climatiseur est considéré comme l’âne qui meurt en chemin

Mais en réalité, concernant notre sujet où la climatisation est tombé en panne durant une location de vacances de pays chauds, il semble que cela soit comparable à la fin de la Michna, que si l’animal est mort ou que sa patte s’est cassée, le propriétaire est obligé de fournir au locataire un autre âne. Pareil dans notre cas, étant donné que le séjour dans un logement de vacances est destiné à la détente et à l’apaisement, il est impératif qu’il dispose d’un climatiseur. Telle est la pratique dans tous les appartements des pays chauds qui sont usuellement climatisés, et en particulier dans les stations balnéaires. Un gîte de vacances ne disposant pas de climatiseur est donc comparable au cas de l’âne qui est mort, c’est pourquoi, les locataires pourront résilier le bail.

Payer la totalité ?

Mais il reste à voir même si nous considérons que le bailleur peut prétendre au locataire d’assumer sa malchance, ce dernier doit-il payer la totalité du loyer ou bien il peut en déduire une partie en contre-partie du dysfonctionnement de la climatisation. Sur cette question, les Richonim sont partagés dans leurs avis: Des paroles du Rambam (mentionnées plus haut) on peut déduire  que le locataire est tenu de payer la totalité des frais, car étant donné que nous supposons que sa malchance a causé la panne, alors on considère que le propriétaire lui a procuré un bon âne. Le Raavad lui ne partage pas cet avis, mais selon lui, le locataire n’est pas tenu de payer le paiement intégral mais comme la location d’un âne endommagé. L’intention de la Michna n’est simplement que le propriétaire n’est pas obligé de lui fournir un autre âne. Au niveau Hala’cha, le Choul’han Arou’kh a tranché comme la Rambam.

Conclusion

Dans un cas où la panne existait avant même leur entrée dans la location de vacances, cela dépendra alors s’il s’agit d’une période ou d’un endroit où la climatisation n’est pas indispensable dans quel cas les locataires devront payer le paiement intégral, ou s’il s’agit d’une situation où l’habitude est d’annuler le contrat pour un tel défaut. Dans ce cas, une petite partie du loyer doit être déduite, et la déduction ne dépassera pas un tiers du prix total, sauf dans un cas où ils auraient pu trouver un autre logement de vacances et qu’ils ont décide malgré-tout de rester dans celui-ci, ils devront alors payer le montant intégral.

Dans un cas où le dysfonctionnement est survenu au milieu de la période de location, cela est comparable à priori à l’enseignement de la Michna selon lequel nous considérons ce méfait comme causé par la malchance du locataire, et que celui-ci devra payer la totalité de la somme comme en est l’avis du Rambam. Toutefois, dans les pays chauds où le climatiseur est habituel dans les appartements, cela sera comparable au cas de l’âne qui est mort en chemin, et les locataires pourront résilier le bail sans devoir payer.

Et si la famille n’est pas sortie de l’appartement mais y est restée jusqu’à la fin de la période de location, alors ce sera considéré comme une preuve que l’appartement était satisfaisant pour eux, et ils devront alors payer la totalité du loyer comme pour le cas de l’âne qui est tombé malade. A moins qu’ils puissent prouver qu’ils n’ont pas du tout profité des vacances dans ce logement et qu’ils ont souffert de la chaleur.

Dans tous les cas, il convient au propriétaire d’indemniser cette famille et de lui restituer une partie du loyer.